Wielokrotnie podkreślałem w różnych publikacjach i wywiadach, że nie istnieje sztywna reguła mówiąca, od której inwestycji zaczyna się działalność gospodarcza. Każdy przypadek trzeba oceniać indywidualnie i odpowiedź zawsze brzmi „to zależy”. Bardzo często zwracam jednak uwagę, że profesjonalne, wieloetapowe przygotowanie gruntu do inwestycji samo w sobie może nosić znamiona działalności gospodarczej, niezależnie od deklarowanego celu prywatnego. Najnowsza interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej doskonale to potwierdza.
Historia gruntu
Mężczyzna otrzymał działkę w darowiźnie od matki w 1995 roku. Po latach zdecydował się przekazać ją deweloperowi, w zamian oczekując czterech mieszkań w stanie surowym. Lokale miały trafić do niego i jego najbliższych, na cele mieszkaniowe rodziny.
Zanim jednak doszło do transakcji, podatnik wykonał szereg czynności przygotowawczych. Zlecił sporządzenie projektu budowlanego oraz operatu szacunkowego, doprowadził do wyłączenia gruntu z produkcji rolnej i uzyskał na swoje nazwisko pozwolenie na budowę. To właśnie te działania wzbudziły zainteresowanie skarbówki.
Argumentacja podatnika
Mężczyzna bronił się, wskazując, że od momentu nabycia nieruchomości minęło ponad pięć lat. Jego zdaniem uprawniało go to do rozliczenia sprawy jako zwykłego zbycia majątku prywatnego, bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Podkreślał również, że nie prowadzi działalności deweloperskiej, a mieszkania mają charakter czysto rodzinny.
Stanowisko fiskusa
Krajowa Informacja Skarbowa oceniła sprawę zupełnie inaczej. W uzasadnieniu wskazano na całokształt podejmowanych działań, rozłożonych w czasie i zorganizowanych w sposób charakterystyczny dla przedsięwzięcia zarobkowego. Istotny okazał się także fakt, że podatnik wcześniej sprzedał jedenaście mieszkań, co w ocenie organu świadczyło o realnym doświadczeniu w obrocie nieruchomościami.
Dla skarbówki zapewnienia o rodzinnym przeznaczeniu przyszłych lokali nie miały znaczenia. Cała operacja została zakwalifikowana jako przychód z działalności gospodarczej, a nie rozporządzenie majątkiem prywatnym.
Przyznam, że przy takim stanie faktycznym sam skłaniałbym się ku podobnej ocenie. Zestawienie tych wszystkich czynności trudno interpretować inaczej niż jako zorganizowane przygotowanie inwestycji, a nie zwykłe rozporządzanie majątkiem prywatnym, tym bardziej w połączeniu z wcześniejszą sprzedażą jedenastu lokali. Dlatego na sytuację podatnika należy patrzeć globalnie, a nie przez pryzmat pojedynczej transakcji, którą aktualnie realizuje.
Konsekwencje finansowe
Skutki takiej kwalifikacji są poważne. Przychód powstaje już w momencie przeniesienia własności gruntu na dewelopera, a jego wysokość odpowiada wartości rynkowej czterech mieszkań otrzymanych w zamian.
Sytuację dodatkowo pogarsza fakt, że podatnik rozlicza działalność ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Ta forma opodatkowania nie pozwala na pomniejszenie przychodu o koszty jego uzyskania. Wydatki poniesione na projekt, operat szacunkowy, opłaty administracyjne czy obsługę prawną nie obniżą więc podstawy opodatkowania, choć warto zaznaczyć, że sam ryczałt bywa w praktyce mimo wszystko korzystniejszy niż rozliczenie na zasadach ogólnych.
Warto też pamiętać, że omawiana interpretacja dotyczy wyłącznie podatku dochodowego. Podatnik będzie musiał zmierzyć się jeszcze z konsekwencjami tej transakcji na gruncie podatku VAT, co stanowi odrębne zagadnienie i odrębne ryzyko.
Wnioski
Interpretacja okazała się dla podatnika niekorzystna na każdej płaszczyźnie. Organ nie zgodził się ani z kwalifikacją transakcji jako prywatnego rozporządzenia majątkiem, ani z możliwością rozliczenia poniesionych kosztów. O wyniku sprawy zdecydował przede wszystkim sposób przygotowania inwestycji oraz historia wcześniejszych transakcji mieszkaniowych podatnika.
