Od 1 lipca 2024 roku, deweloperzy muszą stosować nową ustawę deweloperską. Przez ostatnie dwa lata obowiązywał okres przejściowy, w którym można było jeszcze stosować starą ustawę deweloperską z 16 września 2011 roku.
Kogo dotyczą zmiany?
Zmiany dotyczą inwestycji deweloperskich, które spełniają dwa warunki:
- Sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 roku.
- Przed 1 lipca 2022 roku została zawarta co najmniej jedna umowa deweloperska.
Inwestycje spełniające te warunki mogły być realizowane na starych zasadach do 1 lipca 2024 roku.
Nie oznacza to jednak, że od 1 lipca 2024 roku, deweloperzy nie będą mogli stosować przepisów starej ustawy.
Kiedy stosować nową, a kiedy starą ustawę deweloperską?
Jeśli do 1 lipca 2024 roku deweloper zawrze umowy deweloperskie dotyczące wszystkich lokali/domów w ramach trwającej inwestycji, ale nie zdąży do tego dnia przenieść ich własności na nabywców, to wciąż będą obowiązywać zasady starej ustawy.
Nowe obowiązki deweloperów
Deweloperzy muszą dostosować swoje działania do nowych przepisów. Do najważniejszych obowiązków należą:
- Dostosowanie wzoru umowy deweloperskiej – Nowa ustawa określa, jakie elementy musi zawierać umowa. Brak któregokolwiek z nich może skutkować możliwością odstąpienia przez nabywcę.
a) Posiadanie zgody banku – Na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności.
b) Zawieranie umów rezerwacyjnych – Zgodnie z nowymi przepisami.
c) Możliwość odstąpienia przez nabywcę – Nowa ustawa rozszerza przypadki, w których nabywca może odstąpić od umowy.
d) Zmiany w wpłatach na mieszkaniowy rachunek powierniczy – Teraz będą one uzależnione od postępów realizacji inwestycji. - Przygotowanie nowego prospektu informacyjnego – Musi on zawierać szczegółowe informacje o przedsięwzięciu, w tym planowane inwestycje w promieniu 1 km, przewidywany termin zakończenia budowy, cena nieruchomości, standard wykończenia, użyte materiały budowlane.
- Dostosowanie rachunku powierniczego do nowych wymogów.
- Dokonywanie wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Jedna inwestycja, dwie ustawy
W praktyce oznacza to, że w przypadku niektórych inwestycji będziemy mieli do czynienia z dualizmem prawnym. Deweloperzy będą musieli zarządzać dwoma różnymi zestawami przepisów, co może wpłynąć na realizację projektów i proces zawierania umów z klientami.