Często klienci posiadają spółki tzw. banki ziemi prowadząc jednocześnie proces land developmentu. Ewentualnie sami kupują gotowe grunty z pozwoleniem na budowę celem realizacji inwestycji deweloperskiej. Pierwsze pytanie jakie powstaje to jak wprowadzić taki grunt do spółki celowej i z reguły pada stwierdzenie, że aport jest najlepszą formą z uwagi na brak VAT przy takiej transakcji. I tu zaczynają się problemy, gdyż nie jest to takie oczywiste.

Pewien podatnik dobitnie się o tym przekonał w ramach otrzymanej interpretacji indywidualnej. Wnioskodawca posiadał działki budowlane, a w związku z planowanym rozwojem działalności, planował jedną z posiadanych działek wnieść aportem do nowo powstałej Spółki. Głównym tego powodem był fakt, że wskazana działka przylegała do działki innego podmiotu, z którym chcieli wspólnie zrealizować inwestycję deweloperską w formie budynku wielorodzinnego.

W formie wkładu niepieniężnego do nowo powstałej spółki miały zostać przeniesione: działka, warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, umowy z gestorami oraz dokumentacja projektowa.

Wnioskodawca zadał pytanie czy planowany przez Wnioskodawcę aport jednej z działek należących do składników majątkowych Wnioskodawcy będzie stanowił transakcję zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a w konsekwencji, czy zamierzona transakcja będzie wyłączona z opodatkowania VAT.

Według Wnioskodawcy transakcja ta stanowić miała transakcję zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, natomiast Dyrektor KIS wskazał na brak wyodrębnienia organizacyjnego działki (będącej przedmiotem aportu) w strukturze przedsiębiorstwa. Przedmiotem aportu są bowiem jedynie pewne aktywa (działka, warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, umowy z gestorami oraz dokumentacja projektowa). Aktywa te jednak nie są wyodrębnione organizacyjnie w Spółce, jako dział, wydział, oddział itp. (niezależnie od tego czy byłoby to wyodrębnię formalne czy nieformalne). Brak było tutaj również wyodrębnienia funkcjonalnego i finansowego.

W tych okolicznościach czynność wniesienia takiego zespołu składników materialnych i niematerialnych do Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w drodze wkładu niepieniężnego (aportu), nie będzie stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji wniesienie tego zespołu składników do Spółki z o.o. będzie stanowiło transakcję podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Jak więc widać warto przed każdą transakcją zweryfikować skutki prawno-podatkowe. Może się bowiem okazać, że transakcję należało opodatkować podatkiem VAT 23% i będziemy zobowiązani do zapłaty zaległości wraz z odsetkami. W przypadku natomiast zakupu opodatkowanego podatkiem VAT, który jednak stanowić będzie transakcję zbycia ZCP/Przedsiębiorstwa – organ odmówi odliczenia podatku VAT lub zwrotu na rachunek przy takiej transakcji, a 23% to często marża dewelopera na całej inwestycji deweloperskiej.