Dodawany przepis wprowadza zmiany w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177) mające na celu wyeliminowanie możliwości handlu cesjami umów rezerwacyjnych, deweloperskich oraz innych, objętych zmienianą ustawą umów zobowiązujących do przeniesienia na nabywcę praw do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Funkcjonująca obecnie na rynku mieszkaniowym możliwość dokonywania takich cesji jest w praktyce wykorzystywana do działalności sprzecznej z intencją zmienianej ustawy. Na rynku mieszkaniowym coraz częściej pojawiają się bowiem nabywcy, którzy po zawarciu takich umów z deweloperem na kilka, a często i kilkanaście lokali mieszkalnych, korzystając z dużego zapotrzebowania rynku, cedują następnie za opłatą te umowy na innych nabywców (zwykle dążących do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych). Działania takie prowadzą do ograniczenia liczby lokali mieszkalnych w bezpośredniej ofercie dewelopera oraz znacząco podnoszą koszt nabycia lokalu przez ostatecznego nabywcę.
W zakresie regulacji umowy rezerwacyjnej dodano do art. 30 ustawy ust. 3 i 4 o następującym brzmieniu:
- Nie dokonuje się przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej. Dokonanie takiego przeniesienia jest nieważne.
- W przypadku gdy rezerwujący dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2021 r. poz. 1043, z późn. zm.8)), przepisu ust. 3 nie stosuje się.
Zastosowana przez ustawodawcę sankcja bezwzględnej nieważności oznacza, że umowa przeniesienia wierzytelności (cesji) wynikających z umowy rezerwacyjnej nie wywołuje skutku prawnego. Innymi słowy, gdyby nieświadomy nabywca zawarł umowę cesji z dotychczasowym rezerwującym i z tego tytułu zapłacił mu wynagrodzenie, to w kategoriach cywilnoprawnych owo wynagrodzenie będzie stanowić bezpodstawne wzbogacenie dotychczasowego rezerwującego. Cesjonariusz (nabywający wierzytelność) mógłby wówczas domagać się zwrotu zapłaconego wynagrodzenia.
Wprowadzona przez ustawodawcę zasada zakazu cesji wierzytelności z umowy rezerwacyjnej doznaje wyjątku, w sytuacji wskazanej w ust. 4 tj. gdy cesjonariuszem będą osoby wchodzące w skład najbliższej rodziny (I grupa podatkowa) lub dalszej (II grupa podatkowa).
Oceniając przedmiotową regulację należy po pierwsze zauważyć, że projektodawca najwyraźniej nie zrozumiał sensu umowy rezerwacyjnej. Otóż zgodnie z art. 29 ust. 2 ustawy „Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej ,,rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”.
Trzeba jasno podkreślić, że umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje dewelopera do zawarcia umowy z rezerwującym. Wydaje się to nielogiczne, ale z prawnego punktu widzenia deweloper nie jest zobowiązany również do zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży przewidującej cenę, która była wskazana w umowie rezerwacyjnej. Jest to zatem umowa w swej istocie odmienna od umowy przedwstępnej zawierającej zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Rezerwacja to najprościej rzecz ujmując zablokowanie lokalu w kwestii oferowania go innym nabywcom w okresie określonym w umowie rezerwacyjnej i nic więcej…
Skoro zatem z umowy rezerwacyjnej nie wynika zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej z rezerwującym to można postawić pytanie, jaki sens ma dokonywanie przelewu wierzytelności (cesji) z tej umowy. Skoro bowiem deweloper ma jedynie wyłączyć dany lokal mieszkalny z oferty sprzedaży, to bez znaczenia, wobec którego z nabywców się do tego zobowiąże. Oczywiście, gdyby deweloper w czasie trwania umowy rezerwacyjnej sprzedał lokal mieszkalny nabywcy innemu niż rezerwujący, wówczas będzie miało miejsce nienależyte wykonanie umowy rezerwacyjnej potencjalnie skutkujące konsekwencjami prawnymi np. zwrotem opłaty rezerwacyjnej. Nie ma jednak przeszkód, aby deweloper poczekał do końca umowy rezerwacyjnej, wypełnił swoje zobowiązanie i dopiero wówczas sprzedał lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny innemu nabywcy. Paradoksalnie, taki nabywca może zostać wskazany przez pierwotnego rezerwującego.
Jedyny praktyczny walor tej regulacji jest taki, że potencjalny cesjonariusz, który zapłacił wynagrodzenie będzie mógł domagać się jego zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. W przypadku gdy cedent przypadkiem prowadzić będzie działalność związaną z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, z kolei będzie mógł wystawić cesjonariuszowi fakturę za wskazanie nieruchomości do nabycia. I jest to pierwszy model według którego będzie można kontynuować obrót lokalami oferowanymi przez dewelopera.
Kolejny przepis odnoszący się do zakazu cesji to nowy art. 37a dotyczący umowy deweloperskiej oraz innych umów zobowiązujących objętych zakresem regulacji ustawy. Zgodnie z treścią art. 37a:
- Nabywca, będący stroną umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, może dokonać przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę trzecią, w przypadku gdy:
1) umowa ta dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany;
2) w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5.
- W przypadku gdy nabywca będący stroną umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, przepisu ust. 1 nie stosuje się.
- Przeniesienie na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, z naruszeniem warunków, o których mowa w ust. 1, nie stanowi przesłanki stwierdzenia nieważności tego przeniesienia.
- W umowie przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, przenoszący te wierzytelności oświadcza, że spełnia warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 2. Oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.
Przepis ten wprowadza inną, surowszą konstrukcję prawną polegającą na potencjalnej odpowiedzialności karnej cedenta (przenoszącego wierzytelność z umów). Mianowicie cesja wierzytelności jest dopuszczalna, bez żadnych sankcji, w przypadku spełnienia dwóch warunków wskazanych w art. 37a ust. 1.
Warunków tych nie stosuje się do przenoszenia wierzytelności na rzecz osób zaliczonych do I albo II grupy podatkowej. Oznacza to, że nabywca może bezpiecznie przenieść wierzytelność na te osoby, bez względu na to ilu mieszkań lub domów jednorodzinnych dotyczy umowa oraz bez względu na liczbę umów w ostatnich 3 latach, których dokonał przeniesienia na inne osoby.
Jednocześnie art. 37a ust. 3 stanowi wyraźnie, że „Przeniesienie na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, z naruszeniem warunków, o których mowa w ust. 1, nie stanowi przesłanki stwierdzenia nieważności tego przeniesienia”.
Mamy zatem normę prawną, która w sposób niebudzący wątpliwości wyłącza skutek nieważności bezwzględnej w przypadku dokonania przeniesienia wierzytelności z naruszeniem warunków, o których mowa w ust. 1. Można teoretycznie rozważać, czy istnieje normatywna różnica pomiędzy sformułowaniem z art. 30 ust. 3 „dokonanie przeniesienia jest nieważne” a sformułowaniem zawartym w art. 37a ust. 3 „nie stanowi przesłanki stwierdzenia nieważności tego przeniesienia”. Wydaje się jednak, że powstała kolizja przepisów jest przejawem niedostatecznych kompetencji cywilistycznych prawodawcy. Wyjaśnienie tej kwestii będzie musiało być dokonane przez orzecznictwo sądowe, na które jeszcze kilka lat będziemy musieli poczekać.
Można w tym miejscu postawić pytanie jaki sens ma w takim razie kreowanie warunków z ust. 1. Częściowo na to pytanie odpowiada ust. 4. Mianowicie „W umowie przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, przenoszący te wierzytelności oświadcza, że spełnia warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 2. Oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”.
Jednocześnie zgodnie z dodanym art. 40 ust. 1a „W przypadku zawierania umowy przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej oraz umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, notariusz poucza przenoszącego wierzytelność o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, o którym mowa w art. 37a ust. 4”. Ustawodawca wprowadził jednocześnie wymóg aby umowy cesji były zawierane w formie aktu notarialnego.
Jeżeli zatem przenoszący wierzytelność (cedent) oświadczy niezgodnie z prawdą, że w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej to wówczas naraża się na odpowiedzialność z art. 233 Kodeksu karnego przewidującego sankcję karną w postaci kary pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.
Podsumowanie
Przewidziana przez ustawodawcę sankcja odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia dotyczy jednak jedynie warunku, o którym mowa w art. 37a ust. 1 pkt 2. Ustawa natomiast milczy co w przypadku złamania warunku przewidzianego w art. 37a ust. 1 pkt 1 przewidującego możliwość dokonania przeniesienia wierzytelności z umowy deweloperskiej tylko wtedy, gdy „umowa ta dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany”.
Nie ma żadnych podstaw aby notariusz odmówił sporządzenia umowy przeniesienia wierzytelności w sytuacji, gdy umowa deweloperska obejmuje więcej aniżeli jeden lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny. Nie może być inaczej skoro art. 37 a ust. 3 wyraźnie wyklucza skutek nieważności bezwzględnej. Dlatego też warunek, o którym mowa w art. 37a ust. 1 pkt 1 jest w istocie bez znaczenia prawnego i jego złamanie nie łączy się z jakimikolwiek konsekwencjami prawnymi. Innymi słowy można powiedzieć, że „handel cesjami” jest dalej dopuszczalny ale jedynie w ramach jednej umowy, która to umowa może obejmować nieokreśloną liczbę lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, które ma w swojej ofercie dany deweloper. Jest to kolejny model według którego będzie można kontynuować obrót lokalami oferowanymi przez dewelopera.
Należy dodać, że konstrukcja przewidziana w art. 37a ustawy znajdzie również zastosowanie do przedwstępnych umów deweloperskich. Otóż zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy „Przepisy ustawy stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia jednej z umów, o których mowa w ust. 1 i 2”.
Konstrukcja przewidziana w art. 37a nie znajdzie natomiast zastosowania do klasycznych umów przedwstępnych sprzedaży, gdyż te pozostają – zdaniem autorów – poza regulacją ustawy deweloperskiej, co opisane zostało w publikacji „Ustawa Deweloperska – Komentarz Praktyczny” ( wydawnictwo Dewelopuj, 2022 ). Upraszczając zawieranie umów przedwstępnych odbywa się bez konieczności stosowania przepisów ustawy deweloperskiej.
Kończąc należy zauważyć, że bezwzględna nieważność przeniesienia wierzytelności z umowy rezerwacyjnej oraz regulacja art. 37a (zakazem w istocie nazwać jej nie można) nie wpływają w żaden sposób na ważność zawartej przez cesjonariusza (nabywcę wierzytelności z umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej) umowy deweloperskiej. Oznacza to, że nowe regulacje i wynikające z nich sankcje są w zasadzie bez znaczenia dla dewelopera.
W opinii autorów wchodzące w życie zmiany stanowią przejaw nieudolnej walki z fikcyjnymi problemami na rynku mieszkaniowym. Dodatkowo wprowadzone zmiany są dziurawe, wywołują wątpliwości interpretacyjne i mogą skłaniać do szukania alternatywnych konstrukcji prawnych. W miejsce „handlu cesjami” może się pojawić np. proceder, w którym nabywca zobowiąże się, że rozwiąże umowę z deweloperem w zamian za opłatę aby „uwolnić” lokal mieszkalny dla nowego zainteresowanego nabywcy. I to będzie kolejny model wykorzystywany przez inwestorów.
Przedstawiony wywód oczywiście staje się bezzasadny w przypadku, gdy umowa z deweloperem zawarta jest przez przedsiębiorcę, który nabywa lokal w ramach działalności gospodarczej w celu dalszego odsprzedania. Czynność prawna polegająca na „zwolnieniu“ lokalu i doprowadzeniu do zawarcia umowy z deweloperem przez nabywcę nie będzie wówczas cesją wierzytelności z umowy deweloperskiej. Stroną umowy deweloperskiej nie może być bowiem przedsiębiorca, który zawarł umowę w celu prowadzenia działalności gospodarczej.
Tak więc nie wiele się zmieniło, ale stało się to bardziej permanentne. Konsumenci nabywający lokale na własne potrzeby zwykle nie mają potrzeb dokonywania cesji, z kolei inwestorzy skorzystają z możliwości opisanych powyżej.