Dzień: 2024-07-03

Od 1 lipca 2024 roku, deweloperzy muszą stosować nową ustawę deweloperską. Przez ostatnie dwa lata obowiązywał okres przejściowy, w którym można było jeszcze stosować starą ustawę deweloperską z 16 września 2011 roku.

Kogo dotyczą zmiany?

Zmiany dotyczą inwestycji deweloperskich, które spełniają dwa warunki:

1. Sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 roku.
2. Przed 1 lipca 2022 roku została zawarta co najmniej jedna umowa deweloperska.

Inwestycje spełniające te warunki mogły być realizowane na starych zasadach do 1 lipca 2024 roku.

Nie oznacza to jednak, że od 1 lipca 2024 roku, deweloperzy nie będą mogli stosować przepisów starej ustawy.

Kiedy stosować nową, a kiedy starą ustawę deweloperską?

Jeśli do 1 lipca 2024 roku deweloper zawrze umowy deweloperskie dotyczące wszystkich lokali/domów w ramach trwającej inwestycji, ale nie zdąży do tego dnia przenieść ich własności na nabywców, to wciąż będą obowiązywać zasady starej ustawy.

Nowe obowiązki deweloperów

Deweloperzy muszą dostosować swoje działania do nowych przepisów. Do najważniejszych obowiązków należą:

1. Dostosowanie wzoru umowy deweloperskiej – Nowa ustawa określa, jakie elementy musi zawierać umowa. Brak któregokolwiek z nich może skutkować możliwością odstąpienia przez nabywcę.
   a) Posiadanie zgody banku – Na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności.
   b) Zawieranie umów rezerwacyjnych – Zgodnie z nowymi przepisami.
   c) Możliwość odstąpienia przez nabywcę – Nowa ustawa rozszerza przypadki, w których nabywca może odstąpić od umowy.
   d) Zmiany w wpłatach na mieszkaniowy rachunek powierniczy – Teraz będą one uzależnione od postępów realizacji inwestycji.
2. Przygotowanie nowego prospektu informacyjnego – Musi on zawierać szczegółowe informacje o przedsięwzięciu, w tym planowane inwestycje w promieniu 1 km, przewidywany termin zakończenia budowy, cena nieruchomości, standard wykończenia, użyte materiały budowlane.
3. Dostosowanie rachunku powierniczego do nowych wymogów.
4. Dokonywanie wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Jedna inwestycja, dwie ustawy

W praktyce oznacza to, że w przypadku niektórych inwestycji będziemy mieli do czynienia z dualizmem prawnym. Deweloperzy będą musieli zarządzać dwoma różnymi zestawami przepisów, co może wpłynąć na realizację projektów i proces zawierania umów z klientami.

Polski Fundusz Rozwoju jako instytucja rozwoju był odpowiedzialny za wykonywanie zadań powierzonych przez Radę Ministrów w związku z sytuacjami kryzysowymi, w tym rozprzestrzenianiem się choroby zakaźnej wywołanej wirusem COVID-19.

Zasady udzielania wsparcia finansowego były określone w liczącym 82 strony Regulaminie ubiegania się o udział w Programie Rządowym „Tarcza Finansowa Polskiego Funduszu Rozwoju Dla Małych i Średnich Firm”. Postanowienia tego aktu nie regulowały kwestii finansowania w sposób wyczerpujący.

Beneficjent musiał wykazać się znajomością przepisów prawa krajowego, Unii Europejskiej oraz postanowień dokumentów programowych. Zasadniczym elementem programu była realizacja podstawowego interesu ekonomicznego Rzeczypospolitej Polskiej w postaci zapewnienia stabilności przedsiębiorstw i gospodarki. Program miał na celu zapobiegnięcie ryzyka masowej upadłości beneficjentów oraz zwolnień ich pracowników na skutek znaczących zakłóceń w funkcjonowaniu gospodarki w związku z epidemią COVID-19.

Finansowanie programowe udzielane było za pośrednictwem banków. Dodać należy, że banki poprzez własną platformę elektroniczną przyjmowały w imieniu PFR wnioski i odwołania, przekazywały beneficjentom decyzje PFR. Szczegółowe warunki finansowania, zakres zobowiązań beneficjentów oraz zasady i warunki zwrotu przez beneficjenta, lub częściowego zwolnienia beneficjenta z obowiązku zwrotu, udzielonego finansowania określała Umowa Subwencji Finansowej zawierana pomiędzy beneficjentem i PFR.

PFR podejmował decyzje o wypłacie subwencji finansowej w przypadku pozytywnej weryfikacji danych przedstawionych przez beneficjenta z danymi uzyskanymi z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Ministerstwa Finansów. Z punktu widzenia beneficjentów, którzy otrzymali wsparcie finansowe, kluczowe są zasady dokonywania rozliczeń z PFR.

Na szczególną uwagę zasługuje jedno z postanowień regulaminu, z którego wynika, że PFR jest uprawniony do wydania decyzji określającej wysokość subwencji finansowej podlegającej zwrotowi w całości w przypadku, w którym istnieje uzasadnione podejrzenie wystąpienia jakiegokolwiek rodzaju nadużyć. Regulamin nie zawiera żadnych postanowień dot. trybu weryfikacji podejrzenia wystąpienia nadużyć, udziału beneficjenta i jego uprawnień w trakcie weryfikacji prawidłowości wykorzystania otrzymanego wsparcia finansowego.

Zastosowania nie znajdą procedury określone przepisami kodeksu postępowania administracyjnego czy też kodeksu postępowania cywilnego. Z postanowienia tego wynika, że to PFR w sposób jednostronny, wykorzystując asymetryczną pozycję w relacji z przedsiębiorcą, określa zasadność podejrzenia oraz jego rodzaj. Na forach przedsiębiorców rozgorzała dyskusja na temat otrzymanych decyzji w sprawie zwolnienia z obowiązku zwrotu subwencji finansowej, z których wynika konieczność zwrotu całej przyznanej kwoty subwencji finansowej w terminie 14 dni roboczych liczonych od dnia udostępnienia Beneficjentowi decyzji.

Uzasadnienie decyzji w zasadzie sprowadza się do powielenia treści przywołanego wcześniej postanowienia dot. uzasadnionego podejrzenia wystąpienia nadużyć. Zważywszy na prymat zasady pisemności procedury, kontakt telefoniczny z PFR nie pozwala na poznanie szczegółów wydanej decyzji. Przedsiębiorca nie może liczyć na wsparcie w tym zakresie również ze strony banku, który reprezentował PFR w związku z zawarciem umowy subwencji finansowej. Dodać należy, że kwoty uzyskanego wsparcia wypłacane były w milionach złotych i zostały już wykorzystane przez przedsiębiorców zgodnie z celem określonym w regulaminie i umowie.

W następnych artykułach poruszymy między innymi kwestie odwołania od decyzji PFR, interwencji u Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców, innych środków ochrony prawnej.

Zapraszamy przedsiębiorców do śledzenia naszych artykułów w każdy wtorek oraz kontaktu w sprawie decyzji PFR dot. zwrotu subwencji.