🔍 Od 2025 roku wchodzą w życie nowe definicje budynków i budowli. Dla przedsiębiorców oznacza to konieczność złożenia deklaracji DN-1 według nowych zasad oraz szczegółowej analizy majątku firmowego. Co ważne, niektórzy podatnicy mogą skorzystać z wydłużonego terminu do 31 marca 2025 r., ale pod pewnymi warunkami.
📅 Kto może skorzystać z wydłużenia terminu? Z dodatkowego czasu na złożenie deklaracji DN-1 mogą skorzystać: ✔ osoby prawne, ✔ jednostki organizacyjne, ✔ spółki niemające osobowości prawnej, ✔ jednostki organizacyjne Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ✔ jednostki organizacyjne Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe.
⚠ Uwaga! Wydłużenie terminu nie przysługuje przedsiębiorcom indywidualnym składającym informacje IN-1 dotyczące nieruchomości i obiektów budowlanych.
📋 Ważne terminy i kluczowe zmiany: 1️⃣ Nowelizacja przepisów: Definicje budynków i budowli są teraz autonomiczne, co może wpłynąć na podstawy opodatkowania i wysokość podatku. 2️⃣ Nowy termin składania DN-1: Tylko po zawiadomieniu organu podatkowego do końca stycznia 2025 r. 3️⃣ Płatności zaliczek:
Styczeń: do 31.01.2025 r.
Luty: do 15.02.2025 r.
Marzec: do 15.03.2025 r.
📋 Jak się przygotować? ✔ Zawiadom gminę
Pismo musi zawierać dane firmy, NIP oraz oświadczenie o skorzystaniu z wydłużonego terminu. ✔ Przeprowadź inwentaryzację
Zweryfikuj dokładność danych i upewnij się, że wszystkie składniki majątku są właściwie zakwalifikowane.
⚠ Nie przegap terminów! Niedopełnienie obowiązków do końca stycznia wykluczy możliwość skorzystania z wydłużenia terminu, a przedsiębiorców obowiązywać będą ogólne zasady – deklaracja DN-1 do 31 stycznia.
👨💼 Dwa dodatkowe miesiące to szansa na lepsze przygotowanie się do nowych obowiązków, ale kluczowe jest szybkie działanie i organizacja.
Od 1 lipca 2024 roku, deweloperzy muszą stosować nową ustawę deweloperską. Przez ostatnie dwa lata obowiązywał okres przejściowy, w którym można było jeszcze stosować starą ustawę deweloperską z 16 września 2011 roku.
Kogo dotyczą zmiany?
Zmiany dotyczą inwestycji deweloperskich, które spełniają dwa warunki:
Sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 roku.
Przed 1 lipca 2022 roku została zawarta co najmniej jedna umowa deweloperska.
Inwestycje spełniające te warunki mogły być realizowane na starych zasadach do 1 lipca 2024 roku.
Nie oznacza to jednak, że od 1 lipca 2024 roku, deweloperzy nie będą mogli stosować przepisów starej ustawy.
Kiedy stosować nową, a kiedy starą ustawę deweloperską?
Jeśli do 1 lipca 2024 roku deweloper zawrze umowy deweloperskie dotyczące wszystkich lokali/domów w ramach trwającej inwestycji, ale nie zdąży do tego dnia przenieść ich własności na nabywców, to wciąż będą obowiązywać zasady starej ustawy.
Nowe obowiązki deweloperów
Deweloperzy muszą dostosować swoje działania do nowych przepisów. Do najważniejszych obowiązków należą:
Dostosowanie wzoru umowy deweloperskiej – Nowa ustawa określa, jakie elementy musi zawierać umowa. Brak któregokolwiek z nich może skutkować możliwością odstąpienia przez nabywcę. a) Posiadanie zgody banku – Na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności. b) Zawieranie umów rezerwacyjnych – Zgodnie z nowymi przepisami. c) Możliwość odstąpienia przez nabywcę – Nowa ustawa rozszerza przypadki, w których nabywca może odstąpić od umowy. d) Zmiany w wpłatach na mieszkaniowy rachunek powierniczy – Teraz będą one uzależnione od postępów realizacji inwestycji.
Przygotowanie nowego prospektu informacyjnego – Musi on zawierać szczegółowe informacje o przedsięwzięciu, w tym planowane inwestycje w promieniu 1 km, przewidywany termin zakończenia budowy, cena nieruchomości, standard wykończenia, użyte materiały budowlane.
Dostosowanie rachunku powierniczego do nowych wymogów.
Dokonywanie wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Jedna inwestycja, dwie ustawy
W praktyce oznacza to, że w przypadku niektórych inwestycji będziemy mieli do czynienia z dualizmem prawnym. Deweloperzy będą musieli zarządzać dwoma różnymi zestawami przepisów, co może wpłynąć na realizację projektów i proces zawierania umów z klientami.
Polski Fundusz Rozwoju jako instytucja rozwoju był odpowiedzialny za wykonywanie zadań powierzonych przez Radę Ministrów w związku z sytuacjami kryzysowymi, w tym rozprzestrzenianiem się choroby zakaźnej wywołanej wirusem COVID-19.
Zasady udzielania wsparcia finansowego były określone w liczącym 82 strony Regulaminie ubiegania się o udział w Programie Rządowym „Tarcza Finansowa Polskiego Funduszu Rozwoju Dla Małych i Średnich Firm”. Postanowienia tego aktu nie regulowały kwestii finansowania w sposób wyczerpujący.
Beneficjent musiał wykazać się znajomością przepisów prawa krajowego, Unii Europejskiej oraz postanowień dokumentów programowych. Zasadniczym elementem programu była realizacja podstawowego interesu ekonomicznego Rzeczypospolitej Polskiej w postaci zapewnienia stabilności przedsiębiorstw i gospodarki. Program miał na celu zapobiegnięcie ryzyka masowej upadłości beneficjentów oraz zwolnień ich pracowników na skutek znaczących zakłóceń w funkcjonowaniu gospodarki w związku z epidemią COVID-19.
Finansowanie programowe udzielane było za pośrednictwem banków. Dodać należy, że banki poprzez własną platformę elektroniczną przyjmowały w imieniu PFR wnioski i odwołania, przekazywały beneficjentom decyzje PFR. Szczegółowe warunki finansowania, zakres zobowiązań beneficjentów oraz zasady i warunki zwrotu przez beneficjenta, lub częściowego zwolnienia beneficjenta z obowiązku zwrotu, udzielonego finansowania określała Umowa Subwencji Finansowej zawierana pomiędzy beneficjentem i PFR.
PFR podejmował decyzje o wypłacie subwencji finansowej w przypadku pozytywnej weryfikacji danych przedstawionych przez beneficjenta z danymi uzyskanymi z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Ministerstwa Finansów. Z punktu widzenia beneficjentów, którzy otrzymali wsparcie finansowe, kluczowe są zasady dokonywania rozliczeń z PFR.
Na szczególną uwagę zasługuje jedno z postanowień regulaminu, z którego wynika, że PFR jest uprawniony do wydania decyzji określającej wysokość subwencji finansowej podlegającej zwrotowi w całości w przypadku, w którym istnieje uzasadnione podejrzenie wystąpienia jakiegokolwiek rodzaju nadużyć. Regulamin nie zawiera żadnych postanowień dot. trybu weryfikacji podejrzenia wystąpienia nadużyć, udziału beneficjenta i jego uprawnień w trakcie weryfikacji prawidłowości wykorzystania otrzymanego wsparcia finansowego.
Zastosowania nie znajdą procedury określone przepisami kodeksu postępowania administracyjnego czy też kodeksu postępowania cywilnego. Z postanowienia tego wynika, że to PFR w sposób jednostronny, wykorzystując asymetryczną pozycję w relacji z przedsiębiorcą, określa zasadność podejrzenia oraz jego rodzaj. Na forach przedsiębiorców rozgorzała dyskusja na temat otrzymanych decyzji w sprawie zwolnienia z obowiązku zwrotu subwencji finansowej, z których wynika konieczność zwrotu całej przyznanej kwoty subwencji finansowej w terminie 14 dni roboczych liczonych od dnia udostępnienia Beneficjentowi decyzji.
Uzasadnienie decyzji w zasadzie sprowadza się do powielenia treści przywołanego wcześniej postanowienia dot. uzasadnionego podejrzenia wystąpienia nadużyć. Zważywszy na prymat zasady pisemności procedury, kontakt telefoniczny z PFR nie pozwala na poznanie szczegółów wydanej decyzji. Przedsiębiorca nie może liczyć na wsparcie w tym zakresie również ze strony banku, który reprezentował PFR w związku z zawarciem umowy subwencji finansowej. Dodać należy, że kwoty uzyskanego wsparcia wypłacane były w milionach złotych i zostały już wykorzystane przez przedsiębiorców zgodnie z celem określonym w regulaminie i umowie.
W następnych artykułach poruszymy między innymi kwestie odwołania od decyzji PFR, interwencji u Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców, innych środków ochrony prawnej.
Zapraszamy przedsiębiorców do śledzenia naszych artykułów w każdy wtorek oraz kontaktu w sprawie decyzji PFR dot. zwrotu subwencji.
➡️ Czy sprzedaż Udziałów otrzymanych przez Fundację tytułem umowy darowizny od jednego z Fundatorów będzie zwolniona od podatku dochodowego od osób prawnych na mocy art. 6 ust. 1 pkt 25 Ustawy CIT? ➡️ Czy dywidendy otrzymywane przez Fundację z tytułu posiadania Udziałów, udziałów / akcji w innych spółkach kapitałowych mających siedzibą w Polsce lub za granicą, które Fundacja nabędzie tytułem umowy sprzedaży lub umowy darowizny będą zwolnione od podatku dochodowego od osób prawnych na mocy art. 6 ust. 1 pkt 25 Ustawy CIT?
To najczęściej zadawane pytania przez podatników w kontekście funkcjonowania Fundacji Rodzinnej. Korzystna interpretacja dotyczy obydwu pytań, przy czym co ważne, zaznaczono, iż dochód z tytułu sprzedaży udziałów otrzymanych przez Fundację tytułem umowy darowizny będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 25 u.p.d.o.p. – niezależnie od długości okresu jaki upłynie pomiędzy zawarciem umowy darowizny ww. udziałów, a zawarciem umowy ich sprzedaży na rzecz inwestora. Natomiast w tym zakresie należy uważać, czy przypadkiem takie ułożenie transakcji nie będzie miało sztucznego charakteru – nakierunkowanego jedynie na optymalizację transakcji.
W zakresie dywidendy – skoro działalność w zakresie uczestnictwa w polskich i zagranicznych spółkach kapitałowych mieści się w zakresie określonym w art. 5 ufr, to otrzymywane przez Fundację dywidendy, o których mowa we wniosku, będą korzystać ze zwolnienia.
Jest to kolejna korzystna interpretacja podatkowa dla podatników, jednak jak zawsze należy uważać. Jak zawsze czytamy bowiem w pouczeniu: „Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego oraz muszą się Państwo zastosować do interpretacji”.
Utworzenie Fundacji rodzinnej, wniesienie akcji i ich sprzedaż nie jest działaniem sztucznym, podejmowanym w celu uniknięcia opodatkowania. Dnia 12 lutego 2024 r. Szef Krajowej Administracji skarbowej wydał opinię zabezpieczającą, która dotyczyła utworzenia fundacji rodzinnej i sprzedaży udziałów spółki akcyjnej.
Przedmiotem postępowania była analiza czy planowany zespół czynności polegający na utworzeniu fundacji rodzinnej przez Wnioskodawcę, wniesieniu majątku Wnioskodawcy – w tym akcji spółki akcyjnej do Fundacji i bieżącym funkcjonowaniu Fundacji w okolicznościach wynikających ze złożonego Wniosku, odpowiada ustawowym kryteriom unikania opodatkowania wskazanym w art. 119a § 1 Ordynacji podatkowej – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Wnioskodawcą był Fundator i Spółka.
Z okoliczności przedstawionych przez Wnioskodawców, wynika że planowane jest utworzenie fundacji rodzinnej Fundacji poprzez wniesienie do niej m.in. akcji Spółki. Natomiast Spółka jest właścicielem spółek zależnych, które uzyskują przychody prowadząc działalność operacyjną w różnych krajach świata.
Warto zaznaczyć, że w świetle przedstawionej sytuacji, w jakiej znajduje się Fundator – nie ulega wątpliwości, że utworzenie Fundacji rodzinnej przez Wnioskodawcę pozwoli na uniknięcie paraliżu inwestycyjnego w przypadku dziedziczenia jego majątku przez niepełnoletnie dzieci.
W opinii wskazano, że Fundator dąży do sprzedaży Grupy w sposób korzystny podatkowo i z planów tych całkowicie nie zrezygnował, o czym świadczy m.in. sposób określenia korzyści podatkowych, Wnioskodawcy nie zdecydowaliby się na podjęcie planowanej czynności. W konsekwencji należy uznać, że osiągnięcie wskazanych we Wniosku korzyści podatkowych jest jednym z głównych celów utworzenia fundacji rodzinnej i wniesienia do niej akcji Spółki.
W odniesieniu do sytuacji Wnioskodawcy, Szef KAS podkreślił również, że klauzula może być zastosowana wyłącznie w sytuacji, gdy sposób działania podatnika był sztuczny. To pojęcie częściowo wyjaśnia art. 119c § 1 Ordynacji podatkowej. W ocenie Szefa KAS w treści Czynności można wskazać na elementy, które budzą wątpliwości co do ich racjonalności, tj. przeniesienie akcji Spółki do Fundacji, skoro Wnioskodawca zmierza je sprzedać. Może to potencjalnie świadczyć, o spełnieniu szczególnej przesłanki sztuczności tj. nieuzasadnionego dzielenia operacji. Niemniej jednak oceniając tę przesłankę nie można zapomnieć, że Fundator próbuje sprzedać Spółki zależne bezskutecznie od kilku lat i w tym zakresie podejmuje aktywne działania. Poza wskazanymi wątpliwościami, Szef KAS nie stwierdził, że występują jakiekolwiek inne przesłanki wskazujące na sztuczność sposobu działania.
Często klienci posiadają spółki tzw. banki ziemi prowadząc jednocześnie proces land developmentu. Ewentualnie sami kupują gotowe grunty z pozwoleniem na budowę celem realizacji inwestycji deweloperskiej. Pierwsze pytanie jakie powstaje to jak wprowadzić taki grunt do spółki celowej i z reguły pada stwierdzenie, że aport jest najlepszą formą z uwagi na brak VAT przy takiej transakcji. I tu zaczynają się problemy, gdyż nie jest to takie oczywiste.
Pewien podatnik dobitnie się o tym przekonał w ramach otrzymanej interpretacji indywidualnej. Wnioskodawca posiadał działki budowlane, a w związku z planowanym rozwojem działalności, planował jedną z posiadanych działek wnieść aportem do nowo powstałej Spółki. Głównym tego powodem był fakt, że wskazana działka przylegała do działki innego podmiotu, z którym chcieli wspólnie zrealizować inwestycję deweloperską w formie budynku wielorodzinnego.
W formie wkładu niepieniężnego do nowo powstałej spółki miały zostać przeniesione: działka, warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, umowy z gestorami oraz dokumentacja projektowa.
Wnioskodawca zadał pytanie czy planowany przez Wnioskodawcę aport jednej z działek należących do składników majątkowych Wnioskodawcy będzie stanowił transakcję zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a w konsekwencji, czy zamierzona transakcja będzie wyłączona z opodatkowania VAT.
Według Wnioskodawcy transakcja ta stanowić miała transakcję zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, natomiast Dyrektor KIS wskazał na brak wyodrębnienia organizacyjnego działki (będącej przedmiotem aportu) w strukturze przedsiębiorstwa. Przedmiotem aportu są bowiem jedynie pewne aktywa (działka, warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, umowy z gestorami oraz dokumentacja projektowa). Aktywa te jednak nie są wyodrębnione organizacyjnie w Spółce, jako dział, wydział, oddział itp. (niezależnie od tego czy byłoby to wyodrębnię formalne czy nieformalne). Brak było tutaj również wyodrębnienia funkcjonalnego i finansowego.
W tych okolicznościach czynność wniesienia takiego zespołu składników materialnych i niematerialnych do Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w drodze wkładu niepieniężnego (aportu), nie będzie stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W konsekwencji wniesienie tego zespołu składników do Spółki z o.o. będzie stanowiło transakcję podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Jak więc widać warto przed każdą transakcją zweryfikować skutki prawno-podatkowe. Może się bowiem okazać, że transakcję należało opodatkować podatkiem VAT 23% i będziemy zobowiązani do zapłaty zaległości wraz z odsetkami. W przypadku natomiast zakupu opodatkowanego podatkiem VAT, który jednak stanowić będzie transakcję zbycia ZCP/Przedsiębiorstwa – organ odmówi odliczenia podatku VAT lub zwrotu na rachunek przy takiej transakcji, a 23% to często marża dewelopera na całej inwestycji deweloperskiej.
Dodawany przepis wprowadza zmiany w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177) mające na celu wyeliminowanie możliwości handlu cesjami umów rezerwacyjnych, deweloperskich oraz innych, objętych zmienianą ustawą umów zobowiązujących do przeniesienia na nabywcę praw do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Funkcjonująca obecnie na rynku mieszkaniowym możliwość dokonywania takich cesji jest w praktyce wykorzystywana do działalności sprzecznej z intencją zmienianej ustawy. Na rynku mieszkaniowym coraz częściej pojawiają się bowiem nabywcy, którzy po zawarciu takich umów z deweloperem na kilka, a często i kilkanaście lokali mieszkalnych, korzystając z dużego zapotrzebowania rynku, cedują następnie za opłatą te umowy na innych nabywców (zwykle dążących do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych). Działania takie prowadzą do ograniczenia liczby lokali mieszkalnych w bezpośredniej ofercie dewelopera oraz znacząco podnoszą koszt nabycia lokalu przez ostatecznego nabywcę.
W zakresie regulacji umowy rezerwacyjnej dodano do art. 30 ustawy ust. 3 i 4 o następującym brzmieniu:
Nie dokonuje się przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej. Dokonanie takiego przeniesienia jest nieważne.
W przypadku gdy rezerwujący dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2021 r. poz. 1043, z późn. zm.8)), przepisu ust. 3 nie stosuje się.
Zastosowana przez ustawodawcę sankcja bezwzględnej nieważności oznacza, że umowa przeniesienia wierzytelności (cesji) wynikających z umowy rezerwacyjnej nie wywołuje skutku prawnego. Innymi słowy, gdyby nieświadomy nabywca zawarł umowę cesji z dotychczasowym rezerwującym i z tego tytułu zapłacił mu wynagrodzenie, to w kategoriach cywilnoprawnych owo wynagrodzenie będzie stanowić bezpodstawne wzbogacenie dotychczasowego rezerwującego. Cesjonariusz (nabywający wierzytelność) mógłby wówczas domagać się zwrotu zapłaconego wynagrodzenia.
Wprowadzona przez ustawodawcę zasada zakazu cesji wierzytelności z umowy rezerwacyjnej doznaje wyjątku, w sytuacji wskazanej w ust. 4 tj. gdy cesjonariuszem będą osoby wchodzące w skład najbliższej rodziny (I grupa podatkowa) lub dalszej (II grupa podatkowa).
Oceniając przedmiotową regulację należy po pierwsze zauważyć, że projektodawca najwyraźniej nie zrozumiał sensu umowy rezerwacyjnej. Otóż zgodnie z art. 29 ust. 2 ustawy „Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej ,,rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”.
Trzeba jasno podkreślić, że umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje dewelopera do zawarcia umowy z rezerwującym. Wydaje się to nielogiczne, ale z prawnego punktu widzenia deweloper nie jest zobowiązany również do zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży przewidującej cenę, która była wskazana w umowie rezerwacyjnej. Jest to zatem umowa w swej istocie odmienna od umowy przedwstępnej zawierającej zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Rezerwacja to najprościej rzecz ujmując zablokowanie lokalu w kwestii oferowania go innym nabywcom w okresie określonym w umowie rezerwacyjnej i nic więcej…
Skoro zatem z umowy rezerwacyjnej nie wynika zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej z rezerwującym to można postawić pytanie, jaki sens ma dokonywanie przelewu wierzytelności (cesji) z tej umowy. Skoro bowiem deweloper ma jedynie wyłączyć dany lokal mieszkalny z oferty sprzedaży, to bez znaczenia, wobec którego z nabywców się do tego zobowiąże. Oczywiście, gdyby deweloper w czasie trwania umowy rezerwacyjnej sprzedał lokal mieszkalny nabywcy innemu niż rezerwujący, wówczas będzie miało miejsce nienależyte wykonanie umowy rezerwacyjnej potencjalnie skutkujące konsekwencjami prawnymi np. zwrotem opłaty rezerwacyjnej. Nie ma jednak przeszkód, aby deweloper poczekał do końca umowy rezerwacyjnej, wypełnił swoje zobowiązanie i dopiero wówczas sprzedał lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny innemu nabywcy. Paradoksalnie, taki nabywca może zostać wskazany przez pierwotnego rezerwującego.
Jedyny praktyczny walor tej regulacji jest taki, że potencjalny cesjonariusz, który zapłacił wynagrodzenie będzie mógł domagać się jego zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. W przypadku gdy cedent przypadkiem prowadzić będzie działalność związaną z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, z kolei będzie mógł wystawić cesjonariuszowi fakturę za wskazanie nieruchomości do nabycia. I jest to pierwszy model według którego będzie można kontynuować obrót lokalami oferowanymi przez dewelopera.
Kolejny przepis odnoszący się do zakazu cesji to nowy art. 37a dotyczący umowy deweloperskiej oraz innych umów zobowiązujących objętych zakresem regulacji ustawy. Zgodnie z treścią art. 37a:
Nabywca, będący stroną umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, może dokonać przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę trzecią, w przypadku gdy:
1) umowa ta dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany;
2) w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5.
W przypadku gdy nabywca będący stroną umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, przepisu ust. 1 nie stosuje się.
Przeniesienie na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, z naruszeniem warunków, o których mowa w ust. 1, nie stanowi przesłanki stwierdzenia nieważności tego przeniesienia.
W umowie przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, przenoszący te wierzytelności oświadcza, że spełnia warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 2. Oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.
Przepis ten wprowadza inną, surowszą konstrukcję prawną polegającą na potencjalnej odpowiedzialności karnej cedenta (przenoszącego wierzytelność z umów). Mianowicie cesja wierzytelności jest dopuszczalna, bez żadnych sankcji, w przypadku spełnienia dwóch warunków wskazanych w art. 37a ust. 1.
Warunków tych nie stosuje się do przenoszenia wierzytelności na rzecz osób zaliczonych do I albo II grupy podatkowej. Oznacza to, że nabywca może bezpiecznie przenieść wierzytelność na te osoby, bez względu na to ilu mieszkań lub domów jednorodzinnych dotyczy umowa oraz bez względu na liczbę umów w ostatnich 3 latach, których dokonał przeniesienia na inne osoby.
Jednocześnie art. 37a ust. 3 stanowi wyraźnie, że „Przeniesienie na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, z naruszeniem warunków, o których mowa w ust. 1, nie stanowi przesłanki stwierdzenia nieważności tego przeniesienia”.
Mamy zatem normę prawną, która w sposób niebudzący wątpliwości wyłącza skutek nieważności bezwzględnej w przypadku dokonania przeniesienia wierzytelności z naruszeniem warunków, o których mowa w ust. 1. Można teoretycznie rozważać, czy istnieje normatywna różnica pomiędzy sformułowaniem z art. 30 ust. 3 „dokonanie przeniesienia jest nieważne” a sformułowaniem zawartym w art. 37a ust. 3 „nie stanowi przesłanki stwierdzenia nieważności tego przeniesienia”. Wydaje się jednak, że powstała kolizja przepisów jest przejawem niedostatecznych kompetencji cywilistycznych prawodawcy. Wyjaśnienie tej kwestii będzie musiało być dokonane przez orzecznictwo sądowe, na które jeszcze kilka lat będziemy musieli poczekać.
Można w tym miejscu postawić pytanie jaki sens ma w takim razie kreowanie warunków z ust. 1. Częściowo na to pytanie odpowiada ust. 4. Mianowicie „W umowie przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, przenoszący te wierzytelności oświadcza, że spełnia warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 2. Oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”.
Jednocześnie zgodnie z dodanym art. 40 ust. 1a „W przypadku zawierania umowy przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej oraz umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, notariusz poucza przenoszącego wierzytelność o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, o którym mowa w art. 37a ust. 4”. Ustawodawca wprowadził jednocześnie wymóg aby umowy cesji były zawierane w formie aktu notarialnego.
Jeżeli zatem przenoszący wierzytelność (cedent) oświadczy niezgodnie z prawdą, że w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej to wówczas naraża się na odpowiedzialność z art. 233 Kodeksu karnego przewidującego sankcję karną w postaci kary pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.
Podsumowanie
Przewidziana przez ustawodawcę sankcja odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia dotyczy jednak jedynie warunku, o którym mowa w art. 37a ust. 1 pkt 2. Ustawa natomiast milczy co w przypadku złamania warunku przewidzianego w art. 37a ust. 1 pkt 1 przewidującego możliwość dokonania przeniesienia wierzytelności z umowy deweloperskiej tylko wtedy, gdy „umowa ta dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany”.
Nie ma żadnych podstaw aby notariusz odmówił sporządzenia umowy przeniesienia wierzytelności w sytuacji, gdy umowa deweloperska obejmuje więcej aniżeli jeden lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny. Nie może być inaczej skoro art. 37 a ust. 3 wyraźnie wyklucza skutek nieważności bezwzględnej. Dlatego też warunek, o którym mowa w art. 37a ust. 1 pkt 1 jest w istocie bez znaczenia prawnego i jego złamanie nie łączy się z jakimikolwiek konsekwencjami prawnymi. Innymi słowy można powiedzieć, że „handel cesjami” jest dalej dopuszczalny ale jedynie w ramach jednej umowy, która to umowa może obejmować nieokreśloną liczbę lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, które ma w swojej ofercie dany deweloper. Jest to kolejny model według którego będzie można kontynuować obrót lokalami oferowanymi przez dewelopera.
Należy dodać, że konstrukcja przewidziana w art. 37a ustawy znajdzie również zastosowanie do przedwstępnych umów deweloperskich. Otóż zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy „Przepisy ustawy stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia jednej z umów, o których mowa w ust. 1 i 2”.
Konstrukcja przewidziana w art. 37a nie znajdzie natomiast zastosowania do klasycznych umów przedwstępnych sprzedaży, gdyż te pozostają – zdaniem autorów – poza regulacją ustawy deweloperskiej, co opisane zostało w publikacji „Ustawa Deweloperska – Komentarz Praktyczny” ( wydawnictwo Dewelopuj, 2022 ). Upraszczając zawieranie umów przedwstępnych odbywa się bez konieczności stosowania przepisów ustawy deweloperskiej.
Kończąc należy zauważyć, że bezwzględna nieważność przeniesienia wierzytelności z umowy rezerwacyjnej oraz regulacja art. 37a (zakazem w istocie nazwać jej nie można) nie wpływają w żaden sposób na ważność zawartej przez cesjonariusza (nabywcę wierzytelności z umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej) umowy deweloperskiej. Oznacza to, że nowe regulacje i wynikające z nich sankcje są w zasadzie bez znaczenia dla dewelopera.
W opinii autorów wchodzące w życie zmiany stanowią przejaw nieudolnej walki z fikcyjnymi problemami na rynku mieszkaniowym. Dodatkowo wprowadzone zmiany są dziurawe, wywołują wątpliwości interpretacyjne i mogą skłaniać do szukania alternatywnych konstrukcji prawnych. W miejsce „handlu cesjami” może się pojawić np. proceder, w którym nabywca zobowiąże się, że rozwiąże umowę z deweloperem w zamian za opłatę aby „uwolnić” lokal mieszkalny dla nowego zainteresowanego nabywcy. I to będzie kolejny model wykorzystywany przez inwestorów.
Przedstawiony wywód oczywiście staje się bezzasadny w przypadku, gdy umowa z deweloperem zawarta jest przez przedsiębiorcę, który nabywa lokal w ramach działalności gospodarczej w celu dalszego odsprzedania. Czynność prawna polegająca na „zwolnieniu“ lokalu i doprowadzeniu do zawarcia umowy z deweloperem przez nabywcę nie będzie wówczas cesją wierzytelności z umowy deweloperskiej. Stroną umowy deweloperskiej nie może być bowiem przedsiębiorca, który zawarł umowę w celu prowadzenia działalności gospodarczej.
Tak więc nie wiele się zmieniło, ale stało się to bardziej permanentne. Konsumenci nabywający lokale na własne potrzeby zwykle nie mają potrzeb dokonywania cesji, z kolei inwestorzy skorzystają z możliwości opisanych powyżej.
Kiedy dzielić działkę a kiedy nie to widać jeden z najtrudniejszy tematów, na których można popełnić błąd i wielu nie potrafi zrozumieć klucza determinującego podczas realizacji inwestycji. Jeśli szukasz domu lub mieszkania od dewelopera dopytaj czy to co widzisz na wizualizacji jest bliźniakiem czy dwulokalowcem.
Bliźniaki – to dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej ( wymagany podział działki przed rozpoczęciem budowy lub po jej zakończeniu zgodnie z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeśli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie pozwala na podział przed zakończeniem budowy. )
Dwulokalowiec – wyglada jak bliźniak, ale nie ma ogniomuru ponieważ to jeden budynek jednorodzinny z którego wyodrębniamy dwa lokale ( nie wymaga podziału działki. ) Zatem kupując taką nieruchomość stajesz się właścicielem lokalu mieszkalnego, a nie zabudowanej działki. Oczywiście korzystanie z przydomowego ogrodu może być w tej sytuacji rozwiązane za pomocą mowy o podział do korzystania.
Czworak – to połączenie bliźniaków i dwulokalowca w jednym. To dwa budynki jednorodzinne dwulokalowe w zabudowie bliźniaczej. Tu tez nie jest wymagany podział działki ponieważ powstają lokale mieszkalne.
Czemu zatem w bliźniakach należy dzielić działkę, a w czworakach nie.
Ponieważ nie da się ustanowić samodzielności jednego lokalu w jednym budynku Musza być co najmniej dwa lokale, a przecież dwa bliźniaki to nie dwa lokale jak w dwulokalowcu, a dwa osobne budynki jednorodzinne.
